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Immobilien waren immer ein probates Mittel, um Stabilität in ein durch volatile Aktieninvestments geprägtes Vermögensportfolio zu bringen. Angesichts der derzeit geringen Renditen festverzinslicher Wertpapiere hat die Bedeutung von Immobilien noch weiter zugenommen. Mangels Alternativen streben viele Vermögensverwalter einen höheren Immobilienanteil in den Portfolios an. Bereits in den vergangenen Jahren wurde immer mehr Kapital in Immobilien umgeschichtet und dieser Trend hält nach wie vor an. Immer wieder wird die Frage laut, ob die Immobilienmärkte nicht wieder auf eine Blase zusteuern. Um diese Frage zu klären, haben wir die aktuellen Marktberichte der drei großen Immobilienberatungshäuser Savills, CB Richard Ellis (CBRE) und Jones Lang LaSalle (JLL) ausgewertet und zusammengefasst.
In allen Bereichen, ob Wohn-, Büro-, Handels- oder Logistikobjekte, vervielfachten sich die Transaktionsvolumina in den vergangenen Jahren. Nach Angaben der Immobilienmarktexperten von Savills haben in den letzten drei Jahren Investoren weltweit jeweils mehr als 1,2 Billionen US-Dollar in Immobilien investiert. Und auch für 2016 erwarten die Experten eine anhaltend hohe Nachfrage.
Übereinstimmend berichten alle drei Häuser, dass sich insbesondere der deutsche Immobilienmarkt im Fokus globaler Investoren befindet. Denn Deutschland gilt als sicherer Hafen. Die Konjunktur ist im europäischen Vergleich stark und stabil, die Beschäftigung hoch. Entsprechend hoch ist die Nachfrage durch Nutzer von Gewerbeflächen. Die Leerstände sind gering und die Mieten steigen stetig. Die gute Beschäftigungssituation und der anhaltende Zuzug in den Ballungsräumen sorgen auch auf dem Wohnungsmarkt für eine hohe Nachfrage und insgesamt gute Auslastung der Flächen in A- und B-Lagen. Und doch bleiben die Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2016 deutlich unter dem Volumen des Vorjahreszeitraumes.
Nicht die Nachfrage, sondern das aufgrund der Objektverfügbarkeit eingeschränkte Angebot ist der limitierende Faktor. Der Anlagedruck für die Profi-Investoren ist hoch. Sie verfügen über volle Kassen, finden jedoch kaum geeignete Objekte. Die ersten Immobilienfonds schließen bereits, um ihre Portfolien nicht durch zu viel Liquidität zu verwässern.
GEWERBEIMMOBILIEN
Gewerbeobjekte im Core-Segment, also in den A-Lagen und mit gehobener Ausstattung, sind in einer interessanten Transaktionsgröße kaum noch zu finden. Das Angebot ist äußerst begrenzt, die verlangten Preise rekordverdächtig. Der Immobilienmarkt ist derzeit ein klarer Verkäufermarkt. Objekte werden meist nur noch im Rahmen strukturierter Bieterverfahren veräußert, bei denen zahlreiche Investoren konkurrieren. Neue Objekte kommen meist nur noch auf den Markt, wenn Bestandshalter ihr Portfolio bereinigen und Gewinne mitnehmen wollen. Mangels Investitionsalternativen verkaufen jedoch nur wenige.
Etliche Investoren sind bereits auf B-Lagen der Metropolen ausgewichen. Dass dieser Trend sich fortsetzt und auch C-Lagen in den A-Städten von institutionellen Investoren gekauft werden, halten die Experten von JLL allerdings für unwahrscheinlich. Zu unwägbar seien die späteren Verkaufschancen, wenn Mikrolage oder Mieterqualität nicht überzeugten. Andere Investoren versuchen es in den A-Lagen der B-Städte. Auch in Projektentwicklungen wird immer mehr risikoadjustiert investiert. Savills stellte hier einen Anstieg in den vergangenen zwei Jahren von knapp zwei Dritteln fest. Dieser scheint sich allerdings auf Wohnimmobilien zu konzentrieren, denn der Bestand an Gewerbeimmobilien in Deutschland nimmt kaum zu. Immer öfter sind sogenannte Forward Deals zu sehen, bei denen Investoren sich noch vor oder während der Entwicklungsphase bereits Optionen auf die fertiggestellten Objekte sichern.
Bei den Anlageklassen sind insbesondere Büroimmobilien gefragt, rund 47 % des Handelsvolumens entfallen auf dieses Segment. Einzelhandelsobjekte machen rund 20 % aus, Logistikimmobilien gut 10 %, gemischt genutzte Immobilien 8 %, Hotels 7 %, sonstige und Entwicklungsgrundstücke zusammen knapp 9 %. Die Spitzenrenditen in den „Big 7“-Metropolen (Berlin, Hamburg, Köln, München, Stuttgart, Frankfurt/M., Düsseldorf) liegen nach Angaben von JLL zwischen 3,75 % (Einzelhandel/Geschäftshäuser) und 5,5 % (Einzelhandel/Fachmärkte).
Büroimmobilien bieten derzeit Anfangsrenditen zwischen 3,65 % (München) und 4,55 % (Stuttgart).
WOHNIMMOBILIEN
Auch der Wohnungsmarkt ist bei institutionellen wie privaten Investoren gefragt. Die Beobachter von CBRE stellten jedoch leicht rückläufige Transaktionsvolumina fest, wenn man den Sondereffekt durch die milliardenschwere Übernahme der GAGFAH aus den Marktdaten herausrechnet. Wieder ist die Produktverfügbarkeit das Problem.
Die Experten von JLL stellten bei weiterhin hoher Nachfrage Ausweichbewegungen hin zu bisherigen B- und C-Städten bzw. Nischen fest. Aufgrund der gestiegenen Kaufpreise in den Metropolen für das klassische Wohnprodukt verschiebt sich der Fokus auch auf andere Städte und auf alternative Objektklassen wie Studentenwohnheime, Mikroapartments oder Pflegeimmobilien, die eine attraktivere Verzinsung versprechen. Die Experten beobachten, dass immer mehr Investoren versuchen, auf der Suche nach einer attraktiven Gesamtrendite ihr Portfolio möglichst breit aufzustellen. Das kann neben einer geographischen Diversifikation eben auch eine Streuung über verschiedene Objektklassen sein. Hohe Renditen gibt der deutsche Wohnungsmarkt kaum her; das Statistikunternehmen Empirica ermittelte in den „Big 7“-Städten seit 2010 einen Rückgang der Nettorenditen um etwa ein Viertel. München hält mit 2,86 % p. a. den Negativ-Rekord, Frankfurt a. M. bietet mit 3,94 % p. a. die höchste Rendite der „Big 7“-Städte. Dennoch geht die Schere im Vergleich zur Rendite einer 10-jährigen Bundesanleihe mit 0,17 % p. a. weiter auf. Damit bleibt die generelle Attraktivität von Immobilieninvestments für Investoren bestehen. Auch eine Immobilienblase steht nicht unmittelbar bevor.
Dennoch lohnt sich angesichts sinkender Renditen in soliden Lagen ein Blick auch auf festverzinste Alternativen außerhalb des Immobiliensektors mit ähnlicher Rendite-Chancen-Struktur. Denn gute Objekte mit einer nachhaltigen Ertragsstärke werden zusehends seltener und teurer.